Os imóveis sem registro e as escrituras públicas de justificação de posse

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Por Geraldo Felipe de Souto Silva

A Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal modificou a Instrução Normativa nº 04, de 26 de abril de 2017, a qual especifica os documentos aptos para alterar os dados do titular do imóvel no cadastro imobiliário fiscal. A referida alteração adicionou nova forma para que os o cadastro imobiliário perante a Secretaria de Fazenda possa ser alterado para o efetivo detentor da posse do imóvel: a escritura pública de ata notarial para fins de justificação de posse do imóvel.

O que é a ata notarial?

Prevista de modo expresso no inciso III do art. 7º da Lei nº 8.935/1994 e no art. 384 do Código de Processo Civil, se trata de espécie de escritura pública, lavrada me tabelionato de notas, que atesta e documenta a existência e o modo de existir de algum fato.

Dessa forma, por meio da escritura pública de ata notarial o tabelião relata fatos, atos, acontecimentos, estado ou situação de coisas, que tenha presenciado, ouvido ou constatado. A fé pública notarial permite que os fatos constatados e declarados se presumam verdadeiros perante todos os destinatários da referida escritura pública.

Para colher os elementos de observação para a lavratura da Ata Notarial é possível a verificação dos fatos em dias não úteis tais quais os domingos e feriados, inclusive nas horas antecedentes e supervenientes ao expediente normal do Tabelionato.  

Qual o objetivo da ata notarial para fins de justificação de posse do imóvel?

Por meio da ata notarial para fins de justificação de posse poderá ser alterada a titularidade do cadastro fiscal na Secretaria de Estado de Fazenda do DF de imóveis urbanos sem registro no cartório de registro de imóveis, também denominados imóveis irregulares, bem como incluídos imóveis em áreas em situação de ocupação consolidada.

A escritura pública de ata notarial para fins de justificação de posse atestará por meio da colheita de elementos seguros quem efetivamente ocupa determinado imóvel irregular urbano com inscrição fiscal, a que título ocupa o referido imóvel, bem como há quanto tempo a referida ocupação é exercida.  

O tabelionato de notas, por meio de visita técnica, verificará a área do terreno e área construída do imóvel; a natureza do imóvel, se residencial, comercial ou misto; a identificação e qualificação completa detentores da posse; o endereço completo do imóvel; bem como as coordenadas de sua localização, informações que constarão de modo expresso e especificado na escritura pública.

Na escritura pública ainda deverão constar documentos que comprovem o exercício da posse do imóvel pelo requerente da alteração do cadastro fiscal, bem como fotografias que possibilitem a identificação visual do imóvel, as quais deverão ser produzidas pelo escrevente autorizado que realizar a visita técnica.

A escritura pública de ata notarial para fins de justificação de posse poderá ser lavrada em relação a imóveis que estejam edificados, dependendo de autorização prévia e expressa da Secretaria de Estado da Fazenda do DF a lavratura relativa a imóveis sem edificação.

Ademais, para fins de lavratura da ata notarial para fins de justificação de posse deverá ser apresentada a certidão negativa de débitos tributários, expedida pela Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal, relativos ao imóvel (certidão negativa ou positiva com efeitos de negativa referente ao IPTU),

Pode ser transferida a titularidade do cadastro fiscal decorrente de cessões de direito de ocupação ou posse anteriores a 26 de abril de 2017?

Sim, pois inexiste vedação acerca da utilização da ata notarial para fins de justificação de posse concernente a ocupações e exercícios de posse anteriores ao ano de 2017.

É cobrado o Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI?

Não incide o Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI sobre a lavratura da escritura pública de ata notarial para fins de justificação de posse.

A lavratura da ata notarial para fins de justificação de posse implica na regularização do imóvel?

Não, pois se destina a alterar a titularidade do cadastro fiscal na Secretaria de Estado de Fazenda do DF de imóveis urbanos sem registro no cartório de registro de imóveis, bem como incluir imóveis em áreas em situação de ocupação consolidada.

A inexistência de contrato particular de cessão de posse de algum dos cedentes do direito de ocupação ou posse impede a lavratura?

Não impede a lavratura, uma vez que não se trata de requisito imprescindível à comprovação da efetiva ocupação do imóvel. Poderão constar na ata notarial para fins de justificação de posse declarações dos confrontantes acerca da ocupação do imóvel.

O titular constante no cadastro fiscal precisa firmar a escritura pública?

Não existe a necessidade de que o atual titular do cadastro fiscal assine a escritura pública de ata notarial para fins de justificação de posse.

Maiores esclarecimentos podem ser prestados pelos Escreventes Autorizados do Cartório de Sobradinho por meio dos seguintes canais:

– Telefones: (61) 3298-3300 (opções 1 ou 2) / (61) 99688-7543
– Email: escrituras@cartoriosobradinho.com.br
– Chat: www.cartoriosobradinho.com.br (opção vamos conversar por chat)

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