Por Geraldo Felipe de Souto Silva
Você sabia que a hipoteca pode ser cancelada por decurso de prazo?
A hipoteca é direito real de garantia que incide sobre coisa alheia e recai sobre bens imóveis, como regra, não havendo a transmissão da posse da coisa entre as partes (Flávio Tartuce, Direito Civil: Direito das Coisas. 13ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 747). Dessa forma, o proprietário do imóvel, com o objetivo de prestar garantia ao pagamento de uma obrigação, pode vincular o bem ao cumprimento da dívida própria ou de terceiros sem que haja perda da respectiva posse.
Para que a hipoteca contratada entre as partes tenha eficácia perante todos e possa irradiar todos os seus efeitos, deverá necessariamente ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel dado em garantia, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um bem (vide art. 1.492 do Código Civil e art. 167, inciso I, nº 2, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973).
O proprietário pode vender o bem hipotecado?
Importante ressalvar que é nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Nada obstante, a venda dos bens hipotecados pela cédula de crédito rural, industrial ou comercial depende de prévia anuência do credor, por escrito (v. art. 1.475 do Código Civil; art. 59 do Decreto-lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967; art. 51 do Decreto-lei nº 413, de 09 de janeiro de 1969; e art. 5º da Lei nº 6.840, de 03 novembro de 1980). As cédulas de crédito com garantia hipotecária serão registradas no Livro de Registro Auxiliar e a hipoteca na matrícula do imóvel, fazendo-se remissões recíprocas (art. 174 do Provimento Geral da Corregedoria aplicado aos Serviços Notariais e de Registro – TJDFT e art. 167, inciso I nº 2 e inciso II nº 7; c/c art. 178, todos da Lei de Registros Públicos).
Do mesmo modo, a venda dos imóveis hipotecados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação exige a interveniência obrigatória da instituição financiadora (art. 1º da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990).
A alienação forçada do bem hipotecado
Caso o devedor incida em mora, ou seja, se torne inadimplente, o credor hipotecário tem o direito de executar judicialmente a coisa hipotecada, nos termos do art. 1.422 do Código Civil. De acordo com o Código de Processo Civil, o contrato garantido por hipoteca é título executivo extrajudicial (art. 784, inciso V).
Na hipótese de a hipoteca ter sido contratada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, admite-se a execução extrajudicial do débito relativo ao financiamento para a aquisição do imóvel próprio (vide art. 1º da Lei nº 5.741, de 1 de dezembro de 1971 e art. 32 do Decreto-Lei nº 70 de 21 de novembro de 1966).
Do cancelamento da hipoteca pelo decurso do prazo
A hipoteca se sujeita a prazo decadencial (Acórdão nº 855095 TJDFT). De acordo com o Código Civil, a hipoteca convencional está sujeita ao prazo máximo decadencial de trinta anos, a contar da data da instituição por negócio jurídico (art. 1.485). Trata-se do prazo de perempção ou preclusão estabelecido pelo art. 1.485 do Código Civil atual, corresponde ao art. 817 do Código Civil de 1916.
Vale destacar que o prazo de trinta anos possui natureza decadencial, não se aplicando, portanto, as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas resguardadas ao instituto da prescrição. Segundo a melhor doutrina, o termo inicial do referido prazo (trinta anos) se inicia na data do contrato, e não na data da averbação da garantia real (nesse sentido, também, TJMG, Apelação Cível 7293310-33.2009.8.13.0024).
Dessa forma, após o prazo ocorrerá a perempção, subsistindo apenas um crédito quirografário ou comum para o antigo credor hipotecário. Assim, após o decurso do prazo legal de trinta anos, sem a devida prorrogação ou celebração de novo contrato, a hipoteca perderá por absoluto os seus efeitos.
Nos termos do art. 248 da Lei nº 6.015, de 1973, o cancelamento do registro efetuar-se-á mediante averbação. Trata-se de averbação que independe de ordem judicial, uma vez que se extrai diretamente por força de prazo decadencial legalmente estabelecido. Nesse sentido, no Estado de São Paulo há regra específica segundo a qual pode-se averbar, por instância ou ex-officio, o cancelamento de registro de hipoteca perempta (XXXII. Além das hipóteses previstas no item 122, cap. XX, das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).
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