*Por Geraldo Felipe de Souto Silva
Princípio da Prioridade
Uma das principais diferenças entre os direitos reais e os direitos pessoais reside no fato de que os primeiros possuem, como uma de suas principais características, o ius preferendi.
Desse modo, em relação aos direitos reais, o titular do direito possui a faculdade de obter preferência no exercício do respectivo direito em relação a outro titular de direito real que recaia sobre a mesma coisa.
A preferência dos direitos reais se materializa por intermédio do acesso do título que contém um direito real imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, “(…) o título que é prenotado em primeiro lugar tem prioridade no registro em relação aos títulos que materializam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, protocolados posteriormente” (Loureiro, Luiz Guilherme. Registros Públicos Teoria e Prática. 8ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2017).
Dessa forma, conforme a ordem de apresentação no Cartório de Registro de Imóveis, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.
A Lei nº 6.015, de 1973 determina em seu artigo 186 que “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.”
Enquanto o Código Civil brasileiro em seu artigo 1.493 e parágrafo que “Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. (…) O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.”
Tratam-se das disposições legais determinantes à materialização da prioridade dos direitos reais imobiliários.
A prioridade se refere à prenotação (apresentação) do título no Cartório de Registro de Imóveis ou ao próprio registro ou averbação do título?
Para que a pergunta possa ser respondida, é importante distinguir os tipos de prioridade: excludente ou não excludente.
A prioridade excludente se refere a direitos reais incompatíveis entre si. Por exemplo, uma escritura pública de compra e venda de A vendendo para B e uma escritura pública de doação de A doando o mesmo imóvel em favor de C. O primeiro comprador que prenotar o seu título no Cartório de Registro de Imóveis será o proprietário do bem imóvel.
A prioridade não excludente diz respeito a direitos compatíveis entre si. Por exemplo, duas escrituras públicas de hipoteca referentes ao mesmo imóvel em favor de credores distintos. Ambas serão registradas conforme a ordem de apresentação, estabelecendo-se, por conseguinte, hierarquia entre elas.
Assim, se os direitos expressos nos títulos prenotados no Cartório de Registro de Imóveis forem incompatíveis, o título apresentado em primeiro lugar será registrado ou averbado e impedirá o registro ou a averbação do título subsequente. Neste caso o princípio da prioridade se referirá ao próprio registro ou averbação.
Por outro lado, caso os direitos constantes nos títulos prenotados sejam compatíveis entre si, ambos serão inscritos no Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, o registrador de imóveis deverá observar a ordem em que apresentados os títulos a fim de que seja estabelecida hierarquia entre eles (prioridade de grau).
Nessa situação o princípio da prioridade se referirá à prenotação (apresentação) e não propriamente ao registro ou à averbação, pois ambos títulos ingressarão no fólio real.
Segundo artigo 182 da Lei nº 6.015, de 1973, “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.”
Anote-se, ainda, que a lei ao se referir à expressão títulos contraditórios se refere aos títulos que dizem respeito ao mesmo imóvel.
Dita o artigo 190 da Lei nº 6.015, de 1973 que “Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.”
Dessa forma, os títulos contraditórios (que se referem ao mesmo imóvel) poderão ser excludentes ou não excludentes.
Existem exceções ao princípio da prioridade?
Embora a regra geral seja de que o oficial de registro de imóveis deva observar a sequência rigorosa da apresentação dos títulos no protocolo, há exceções ao princípio da prioridade:
– de acordo com o disposto no artigo 1.495 do Código Civil, quando se prenotar no cartório de registro de imóveis título de hipoteca que mencione a constituição de hipoteca anterior não registrada, o oficial do registro sobrestará o registro pelo prazo de trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a hipoteca precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência;
– o princípio da prioridade não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar;
– o registro ou a averbação não são atos constitutivos da penhora, arresto ou sequestro, que se formalizam mediante a lavratura do respectivo auto ou termo no processo. Não há exigência de averbação imobiliária ou referência legal a tal registro da penhora como condição para definição do direito de preferência, o qual dispensa essas formalidades (vide REsp 1209807/MS e REsp 1209807/MS). Caso se trate de negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis a prioridade contará do registro ou da averbação não se aplicando o entendimento supra destacado por força do disposto no artigo 54 da Lei nº 13.097, de 2015.
O Recurso Especial 1.334.635/RS institui nova exceção à prioridade registral?
O STJ decidiu, no âmbito do REsp 1.334.635/RS, que a averbação premonitória anteriormente averbada no Cartório de Registro de Imóveis não gera preferência em relação a penhora posterior registrada por outro credor.
Segundo disposto no artigo 828 e § 4º do Código de Processo Civil “O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. (…) § 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.”
Não obstante, para a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a averbação premonitória não implica preferência do interessado que a realizou, em prejuízo de posterior penhora efetivada por outro credor. O direito de preferência será do primeiro credor que promover a penhora judicial.
A averbação premonitória possui a inequívoca finalidade de proteger o credor contra a prática de fraude à execução, afastando a presunção de boa-fé de terceiros que porventura venham a adquirir bens do devedor. Para essa finalidade, o termo “alienação” previsto no antes referido dispositivo legal refere-se ao ato voluntário de disposição patrimonial do proprietário do bem.
A hipótese de fraude à execução, evidentemente, não se compatibiliza com a adjudicação forçada, levada a efeito em outro processo executivo, no qual se logrou efetivar primeiro a penhora do mesmo bem, embora depois da averbação.
Compreende-se, portanto, que não se trata de novel exceção ao princípio da prioridade, mas de avaliação do conteúdo e alcance jurídico de dois institutos jurídicos distintos, quais sejam, a averbação premonitória e a penhora.
