*Por Geraldo Felipe de Souto Silva
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — mais conhecido como ITBI — é um tributo municipal ou distrital devido na ocorrência de uma transferência imobiliária onerosa.
O ITBI incide quando houver transmissão por ato oneroso da propriedade imobiliária, domínio útil de bens imóveis, direitos reais (exceto hipoteca, penhor e anticrese), bem como sobre tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que se não possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.
Sobre quais negócios e atos incide o ITBI?
Incide nos seguintes negócios e atos jurídicos que envolvam bens imóveis: a compra e venda; a dação em pagamento; a permuta; a arrematação, a adjudicação; a remição; o excesso oneroso em bens imóveis na divisão de patrimônio comum ou partilhado; em virtude de dissolução da sociedade conjugal por separação judicial ou divórcio; de sucessão e de extinção de condomínio ou sociedade de fato; a instituição de usufruto convencional sobre bem imóvel e sua extinção por consolidação na pessoa do nu proprietário; a instituição de direito real de uso e de superfície; a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação; a cessão onerosa de direitos à sucessão; qualquer ato judicial ou extrajudicial “inter vivos” que importe ou se resolva em transmissão onerosa de imóveis ou direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
Incide na contratação de promessa de compra e venda de bem imóvel?
Não! Na promessa de compra e venda e na cessão dos direitos de promitente comprador, não incide o ITBI.
Inclusive há ação direta de inconstitucionalidade no âmbito do TJDFT neste sentido: ADIN nº 2007.00.2.008203-7 TJDFT.
Quem deve pagar o ITBI?
O contribuinte do Imposto é quem compra, ou seja, o adquirente ou o cessionário.
É LIVRE A ESCOLHA DO TABELIÃO DE NOTAS, QUALQUER QUE SEJA O DOMICÍLIO DAS PARTES OU O LUGAR DE SITUAÇÃO DOS BENS OBJETO DO ATO OU NEGÓCIO.
Mas se o adquirente não pagar, poderão ser responsabilizados os vendedores e o tabelião relativamente aos atos por ele ou perante ele praticados, em razão de seu ofício, ou pelas omissões por que fora responsável.
Na permuta (troca de imóveis) quem paga?
Cada qual pagará paga pelo imóvel que adquirir. Serão pagos dois impostos de transmissão. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do ITBI referente ao bem que recebeu.
Em quais situações não incide o ITBI?
A não incidência do ITBI é prevista quando há transmissão de bens ou direitos incorporados ou desincorporados ao patrimônio de pessoa jurídica e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo nos casos em que a atividade dominante da empresa for a compra e venda, locação ou o arrendamento mercantil dos imóveis.
Não há ITBI na usucapião e na transmissão de bens imóveis em favor dos templos de qualquer culto; dos partidos políticos; das entidades sindicais dos trabalhadores; das instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos; e do Poder Público.
Quando haverá isenção do ITBI?
Na aquisição de imóveis por Estado estrangeiro destinados à sede de sua missão diplomática ou consular e à residência de diplomatas.
Nas transmissões de habitações populares com área total de construção não superior a 60m² e área total do terreno popular não superior a 300m², localizados em zona economicamente carente.
Nas concessões de direito real de uso de imóveis da TERRACAP destinados à implantação de oficinas mecânicas.
Nas operações de transferência de propriedade dos imóveis com recursos provenientes do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, do Governo Federal.
Na aquisição do imóvel destinado a empreendimento enquadrado no PRÓ-DF e PRÓ- DF II, cujos projetos forem aprovados até 15 de julho de 2007, por ocasião da opção de compra e venda, mediante lavratura da escritura pública.
Na aquisição de imóvel destinado à implantação de empreendimento beneficiado pelo Plano de Desenvolvimento Rural do Distrito Federal – PRÓ-RURAL/DF-RIDE.
Como é calculado o ITBI?
Para que possa ser definido o montante a ser pago, será necessário aplicar a alíquota fixa de 3% sobre o valor venal (valor estimado pelo Distrito Federal) dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos ou o valor declarado na escritura pública ou contrato quando este for superior ao valor venal.
Caso você compre um apartamento pelo valor de R$ 200.000,00 com valor venal de R$ 125.000,00, o ITBI será calculado pela aplicação da alíquota de 3% sobre a quantia de R$ 200.000,00 = R$ 6.000,00.
Quando deverá ser pago?
O Supremo Tribunal Federal, reafirmando a sua jurisprudência, decidiu no mês de fevereiro de 2021 (ARE 1294969), com repercussão geral (Tema 1124), que o ITBI somente é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária efetivada mediante o registro em cartório.
Nada obstante, em razão de exigência tributária Distrital, bem como do disposto no Provimento-Geral da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal aplicado aos Serviços Notariais e de Registro, exige-se que o imposto seja recolhido antes da lavratura da escritura pública por meio da emissão da guia de pagamento pelo próprio cartório.
De acordo com o artigo 13 do Decreto Distrital nº 27.576, de 28 de dezembro de 2006, alterado pelo Decreto Distrital nº 41.982, de 08 de abril de 2021, o imposto incidente sobre imóveis localizados no Distrito Federal poderá ser pago, a critério da Secretaria de Estado de Economia do Distrito Federal, em até dez cotas, na hipótese de ser o contribuinte domiciliado no Distrito Federal (artigo 10 da Lei nº 3.830, de 14 de março de 2006).
Poderá ser pago antes do registro do ato no ofício de registro competente na transmissão que se formalizar por instrumento particular.
Escrituração
Um dos documentos mais importantes na negociação de imóveis é a escrituração pública, pois garante a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia do negócio.
É por meio dela que a manifestação de vontade entre vendedor e comprador se materializa, dando validade formal ao negócio.
Lembrando sempre que é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
