Arras confirmatórias e cláusula penal – impossibilidade de cumulação

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“2. Firmadas arras confirmatórias, e tendo estas sido prestadas, integram-se ao valor total do contrato, devendo ser restituídas em caso de rescisão do negócio, porque não se pode confundi-las com arras penitenciais, que prefixam perdas e danos. 3. Nos casos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel em razão da rescisão pelo promitente-comprador, mostra-se cabível a incidência da cláusula penal pactuada, mas é indevida a sua cumulação com a retenção do sinal.” Acórdão 1207342, 07011409320188070012, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 9/10/2019, publicado no DJE: 17/10/2019.

Trecho de acórdão

“A autora/apelante sustentou a legalidade da retenção do valor pago a título de arras (sinal) pelo réu em conjunto com o percentual estipulado a título de cláusula penal.

Sobre o tema, Sílvio Rodrigues esclarece que as arras podem apresentar função confirmatória ou penitencial.

As arras são ditas confirmatórias, quando possuem o escopo de demonstrar a composição final de vontade dos contratantes, e são ditas penitenciais quando se almeja assegurar às partes o direito de se arrepender, mediante perda do sinal, por quem o deu, ou a sua devolução em dobro, por quem o recebeu (in Curso de Direito Civil, v.3, 22ª ed., 1994, p.83).

Observa-se, no caso em apreço, que o contrato de promessa de compra e venda não contempla cláusula de arrependimento já que contém previsão expressa no contrato no sentido de que não é cabível o arrependimento (…), razão pela qual as arras apresentam natureza simplesmente confirmatórias.

Nesta condição, não estão sujeitas à retenção por parte do vendedor em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador, sendo abusiva a retenção destas cumulada com a cláusula penal.

(…)

Portanto, é indevida a retenção de ambas as quantias (cláusula penal e arras confirmatórias), uma vez que derivadas do mesmo fato gerador, o que configuraria bis in idem.

A rescisão motivada pela promitente compradora só importa em perda das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais (art. 420, CC), o que não se verifica nos autos.

Assim nos termos do que restou definido na sentença somente é cabível que as arras sejam computadas do montante total pago para a aquisição do empreendimento, para fins da incidência da multa prevista (cláusula penal).”

Acórdão 1218424, 07061191120178070020, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019.

Acórdãos representativos

Acórdão 1203401, 07026185220178070019, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 1/10/2019;

Acórdão 1184351, 07111320820188070003, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 3/7/2019, publicado no DJE: 16/7/2019;

Acórdão 1082753, 07182819520178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2018, publicado no DJE: 20/3/2018;

Acórdão 1062988, 20160110622742APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2017, publicado no DJE: 30/11/2017;

Acórdão 1002804, 20150110157966APC, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/2/2017, publicado no DJE: 17/3/2017.

Fonte: TJDFT

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