É possível a celebração de dação em pagamento após a consolidação da propriedade fiduciária

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O TJDFT em análise de apelação contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida registrária suscitada pelo Oficial de Registros de Imóveis do Distrito Federal, reconheceu a possibilidade de registro da dação em pagamento de direito eventual sobre o imóvel posteriormente à consolidação da sua propriedade em nome do credor.

No caso sob análise, o devedor fiduciante celebrou com o credor fiduciário Escritura Pública de Dação em Pagamento e Dispensa dos procedimentos previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. A nota de devolução (impeditiva do registro) exarada pelo cartório de registro de imóveis se pautou sob o fundamento de que a averbação da consolidação da propriedade fiduciária convalida a propriedade plena em nome do credor fiduciário, impondo, por conseguinte, que sejam ultimados os procedimentos previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/97, sendo vedado a este ficar com o bem em pagamento da dívida.

O Juízo da Vara de Registros Públicos julgou procedente a Dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, de modo a obstar o registro da escritura pública.

Não obstante, o TJDFT reformou a r. sentença da Vara de Registros Públicos entendendo ser plenamente possível o registro. Segundo a Egrégia Corte, o art. 26, § 8º, da Lei 9.514/1997, permite a dação em pagamento de eventuais direitos sobre o imóvel, inclusive dispensando o procedimento de promoção de leilão público, previsto no art. 27 do mesmo diploma legal, senão vejamos:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. […]

§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

De acordo com o TJDFT, não é possível extrair do texto da lei, tampouco da jurisprudência, impedimento à dação em pagamento fundado na anterior consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, de modo que a recusa registral carece de respaldo. A consolidação da propriedade não possui o condão de extinguir o contrato que deu origem à alienação fiduciária em garantia. Tanto é assim que mesmo a purgação da mora tem sido admitida posteriormente à transmissão da propriedade, à míngua de previsão legal de limite de prazo para o devedor fiduciante proceder à purga. Nesse sentido, ilustra o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça:

HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (REsp 1.433.031/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014. Negritado)

Portanto, se não houve lavratura do auto de arrematação ou se o bem imóvel se manteve em nome do credor fiduciário, nenhum óbice procedimental à dação pelo fiduciante de direito eventual sobre o imóvel em pagamento da dívida, na forma do art. 26, § 8º, da Lei 9.514/1997.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): 07286873620178070015

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